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(资料图)
今日(5月4日)下午,中指研究院市场形势及企业研究成果分享会如期举行,此次分享会以“市场热度持续性不足,二季度是否还有向上行情?”为主题,会上来自中指研究院的专家们对2023年1-4月房地产市场形势与趋势、房企业绩表现、土地市场情况做出总结并分享观点。(往期分享会回顾请见文末)
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中指研究院分析师孟新增:近期房地产市场形势总结&趋势展望
一、近期房地产市场形势总结
1.房价4月百城房价走势承压,环比下跌城市数量增加。
4月,新房百城新建住宅均价16181元/平米,环比上涨0.02%,环比涨幅及同比跌幅均与上月持平,环比下跌的城市有44个,较上月增加5个。二手房住宅均价15826元/平米,环比下跌0.14%,跌幅较3月扩大0.09个百分点,环比下跌的城市有76个,较上月增加8个。
2.销售:重点100城1-4月销售面积同比增长超两成,但绝对规模仍处2016年来同期低位,4月热点城市市场活跃度回落,但低基数下,成交面积同比保持增长。
据初步统计,2023年4月,重点100城新建商品住宅成交面积环比下降超20%,同比增长约40%,前期积压需求释放后,市场活跃度回落。
周度来看,在3月季度末市场冲高后,4月初市场成交规模回落,上周新房、二手房成交同比增幅收窄,环比基本持平。
3.五一假期:楼市表现平淡,较2019年同期下降超两成。
根据中指数据,2023年五一期间(4月29日-5月3日),代表城市成交规模较去年五一假期增长约25%,其中多个城市受低基数影响,同比增幅较大,但整体较2019年同期降幅仍超两成。
4.供应:今年以来新房供应量小幅回升,4月进入淡季,供应规模回落,环比下降约三成,同比下降约7%。
二、房地产市场趋势展望
1.政策环境:4月28日政治局会议表明楼市定调不变,宽松政策仍有空间;全国不动产统一登记是征收房地产税的重要基础,但短期征税预期不高;4月,各地政策优化力度持续加码,一二线核心城市“一区一策”提振信心。
2.政策趋势:市场企稳前,政策存空间。
进入二季度,去年积压需求已基本释放结束,但居民收入及就业预期尚未扭转,市场仍面临下行压力。央行强调“既管冷、又管热”,既支持房地产市场面临较大困难的城市用足用好政策工具箱,又要求房价出现趋势性上涨苗头的城市及时退出支持政策。短期来看,在市场企稳恢复前,需求端政策仍有望继续出台,一线城市调控或以微调为主,因区施策。二线城市政策放松力度将持续加强,核心区外有望逐步取消限制性政策,或对市场信心和市场预期起到积极作用。
3.市场展望:二季度整体或企稳,但多数城市市场调整压力仍在
伴随着各地政策进一步优化调整以及宏观经济的稳步修复,二季度全国房地产市场或逐渐趋稳,全国商品房销售面积环比或小幅增长,但城市分化行情加剧,热点城市在政策优化以及供给端改善等因素带动下,市场活跃度有望保持,但多数城市市场调整压力仍然较大。
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中指研究院企业事业部研究主管王琳:1-4月房企经营业绩解读
根据中指研究院数据显示,2023年1-4月,TOP100房企销总额为23934.6亿元,同比增长12.8%,继续保持增长。其中TOP100房企4月单月销售额环比下降17.4%,同比上升29.9%。4月,前期积压需求集中释放后,当前部分重点城市市场活跃度有所下行,导致环比有所下降。
一、竞争格局:除TOP31-50阵营外,其他阵营销售额均实现增长
2023年1-4月,TOP10房企销售额均值为1023.1亿元,较上年增长17.1%;TOP11-30房企销售额均值为337.8亿元,较上年增长18.5%,增速最快;TOP31-50房企销售均值为155.8亿元,较上年下降0.6%;TOP51-100房企销售额均值为76.6亿元,同比增长4.8%。综合来看,各阵营房企紧抓政策端利好和购房预期上升机遇,加速推盘,加大营销力度,销售额均有一定提升。
二、数量:500亿以上阵营企业数量有所增加
千亿以上阵营6家,较去年同期增加3家,销售额均值1243.3亿元。第二阵营(500-1000亿)企业8家,较去年同期增加2家,销售额均值636.4亿元。第三阵营(300-500亿)企业3家,较去年同期减少4家,销售额均值390.2亿元。第四阵营(100-300亿)企业为42家,较去年同期增加1家,销售额均值176.7亿元。
三、上市房企:净利润普遍下滑,流动性恶化截至
4月底,共有111家沪深及大陆在港上市房企发布了2022年年报或业绩公告,111家房企净利润均值同比下降95.4%,93家房企净利润同比出现下滑,亏损房企达41家,9家房企亏损金额超百亿元;111家房企现金及现金等价物均值同比下降17.6%,80家房企现金及现金等价物同比下滑;98家上市房企短期有息债务均值同比增长2.5%,59家房企短期有息债务同比增长;现金短债比未达标房企共63家,较上年增加16家,上市房企流动性恶化。
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中指研究院土地市场研究负责人张凯:2023年4月土地市场总结与近期市场变化解析
1、多城公布2023年供地计划
商品住宅供地计划同比降幅约两成,城市之间分化明显,弱能级城市供地计划大幅下降,配合去库存。租赁住宅供地计划量降幅约五成,22个重点城市中,除厦门外,已公布供地计划的城市在租赁住宅用地供应方面均有所削减,部分城市甚至全部取消,减少租赁供应对商品住宅需求的分流影响。
2、300城1-4月涉宅用地市场情况
总体供应面积持续走低,成交面积降幅缩小,因优质地块占比较高,成交楼面均价上升,土地出让金降幅收窄,但土地财政压力仍在加剧。2023年1-4月推出规划建面同比降39%
2023年1-4月成交规划建面同比降33%
2023年1-4月推出楼面均价同比降3%
2023年1-4月成交楼面均价同比涨17%
2023年1-4月土地出让金同比降22%
此外,区域土地市场分化明显。长江中游城市群、成渝城市群市场下行压力较大,主要体现在供需两衰,土地出让金收入大幅下降。三个核心城市群市场相对稳健,珠三角在大幅减少土地供应后,市场热度明显回暖;长三角城市群优质地块的成交,带动成交楼面均价的明显提升;京津冀受去年1-4月低基数影响,今年1-4月成交面积同比明显提升,但土地出让金收入下行压力仍较大。
分线城市来看,一线城市成交规划建面、土地出让金均同比正增长,二线及以下城市同比负增长,且三四线城市负增长幅度更大,房企投资继续向核心城市聚集,热点城市中的热点板块拿地中签率下降、拿地难度加大,而弱能级区域土拍热度持续低温运行。
3、22城涉宅用地市场情况
1-4月22城市本级土拍热度高于去年任一批次,主要体现在已完成土拍的19城地块触顶率、溢价成交地块比例均有所提升,分别为44%、54%,而去年热度最高的一批次19城总体水平分别为24%、40%。此外22城之间分化亦在加剧,天津、济南、长春、无锡、郑州等城市尚无溢价成交地块。
开工率及入市率方面,地方国资企业在2021、2022年地块这两项数据均显著落后于市场化运作房企。拿地企业结构方面,1-4月拿地金额占比中,央国企51%位居第一,民企34%位居第二,而在财政部126号文及各城大量减少郊区地块供应后,地方国资托底工作量明显减少,拿地金额占比降至8%,土拍市场逐步回归正常化。
4、后市展望
全国层面,部分核心城市土拍明显回暖,但受三四线市场拖累,全国土拍市场总体热度仍低迷;
4月销售未能持续复苏,土拍市场分化愈发明显,房企对投资的“安全性”更为关注,核心城市、核心板块仍然是房企关注焦点,但摇号中签率不断走低之下,部分房企退而求其次选择核心城市郊区板块;
新房库存量大、同时土地出让金依赖程度高、地方债务化解难度大的二线城市,在两难之下有较大可能将启动新一轮棚改,同时减少供应、增加需求。
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